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社區管理委員會如何追討住戶欠繳的社區管理費

案情摘要
陳友力係「太極大樓」的住戶,依太極大樓住戶規約,每月應按時繳納管理費,有關管理費的標準是依每坪50元計算,其房屋所有權為34.5坪,因此每月應繳納的管理費為1,725元,繳納期限為每月最後一日。但是陳友力則以太極大樓管理委員會對公共設施的管理維護不力,對於社區的管理運作與管理委員會意見時常相左,因而拒繳管理費達5個月。社區管理委員會如何對陳友力欠繳的管理費進行追討?公寓大廈管理條例的規定為何?有關書面的文件及給付管理費的訴狀如何撰寫?

解析
催告為意思通知,要送達給住戶
因此,社區管理委員會對於住戶欠繳管理費要進行訴訟程序追討前,必須符合以下要件:
一、住戶欠繳的管理費已經達到2期:所謂的1期,是計算單位,如果是採每月方式繳納,則1期為1個月,2期為2個月。
二、必須定相當期間催告而仍不給付:一般而言,是以郵局存證信函表明「限文到後○日內給付」,3日的期限應屬相當,縱使所定的期限不相當,於相當期限經過,仍然發生催告的效力。
三、要以證據證明催告不給付的事實:一般而言,是以郵局存證信函以雙掛號寄出,由郵局的掛號郵件送達回執,即可證明住戶有收到該存證信函。如果由大樓的管理員代為收受,則最好另外提出有交付該郵件給住戶的證明。
催告的法律性質是意思通知,準用意思表示的效果,雖然一般的催告程序可以言詞或書面提出,但是,為了具有明確證據的證明效力,公寓大廈管理條例第54條明定,有關該條例所定應行催告事項,由管理負責人或管理委員會以書面為之。因此,管委會對住戶欠繳管理費的催告,應以郵局存證信函方式為之。住戶如果對於有無收受該催告有爭執時,管委會必須提出證據證明住戶有收受的事實,此為前述對於催告的郵局存證信函必須以雙掛號寄出的緣由所在。

以支付命令迅速取得執行名義
債權人進行民事訴訟的目的,無非是在取得執行名義,以便對債務人名下的財產進行查封拍賣以獲得清償,而取得執行名義最便捷的方式,莫過於向法院聲請依督促程序核發支付命令。聲請的要件是:債權人對債務人是以給付金錢或其他代替物或是一定數量的有價證券為請求的標的,都可以向法院提出聲請。因此,對於金錢的請求,一般而言,債權人於提出民事訴訟前,會先向法院聲請依督促程序核發支付命令。不過,法院對於債權人聲請核發支付命令,僅針對債權人所提出的債權證明文件為形式上審查,並未審究債權人、債務人雙方實體的權利義務關係,因此,於民事訴訟法賦予債務人對該支付命令於收受支付命令後20日的法定不變期間內,可以不附理由向核發支付命令的法院提出異議的權利(民事訴訟法第516條第1項)。如經異議,該支付命令便失去效力,該支付命令於債權人聲請時即視為起訴或聲請調解(民事訴訟法第519條第1項),法院會通知債權人繳納裁判費,如不繳納,則將被法院以訴訟程序不合法裁定駁回。

進行給付管理費訴訟應檢附的相關文件
如果公寓大廈已經召開區分所有權人會議,決議住戶每坪應繳納多少管理費,或明定於所制定的規約,或是規約授權管理委員會決議,經管理委員會決議並經公告在案,則該等決議、規約、公告既經提出,即可作為管理費繳納標準的證明依據。
如果公寓大廈並未召開區分所有權人會議或未經決議,而是依管理委員會決議,多年來住戶均依該標準繳納,繳納管理費標準是依慣例而為,此種情形,管理委員會應提出每月管理費的收取與支付明細一覽表,以證明管理費的用途。另提出住戶繳納的戶數證明,證明住戶確有依此慣例繳納、有默示的意思存在。如果欠繳的住戶亦曾以該標準繳納,則應檢據相關資料具體陳明。
對於住戶應繳納之管理費金額的計算,應提出住戶的建物登記謄本,以作為核算的依據。又依公寓大廈管理條例第21條規定,對欠繳2期以上的管理費需以書面催告,因此有關催告繳費的郵局存證信函於起訴狀中應一併附上。
由上可知,請求給付管理費訴訟所應檢附的相關文件,包括決議繳納管理費標準的規約,或是規約授權管理委員會訂定,而管理委員會已訂定的文件、住戶的建物登記謄本、催告繳費的郵局存證信函。

給付管理費訴訟程序的種類為何?
現行民事訴訟法的訴訟種類,如以金額區分,有小額訴訟(10萬元以下)、簡易訴訟程序(50萬元以下及特定事件類型)、普通訴訟程序三者。起訴請求的金額涉及要適用何種類的訴訟程序,影響所及,包括訴狀將來是要向法院的普通庭或是簡易庭提出(按此涉及法院事務分配問題,如有錯誤,法院會依職權將訴狀分發給適法的法庭處理),對一審判決不服提出上訴,是向一審的普通庭或是向高等法院或其分院提出等。
管理委員會對住戶欠繳管理費而起訴請求給付,請求的金額如在10萬元以下,當然適用小額訴訟程序審理;如超過10萬元未逾50萬元,則適用簡易訴訟程序;但是超過50萬元是否適用普通訴訟程序,則有加以探討的必要。管理委員會乃按月請求住戶繳納管理費,因此,管理費對住戶而言是屬於定期給付的債務,如此一來,即符合民事訴訟法第427條第2項第8款的要件,即對於定期給付涉訟,不問標的金額,一律適用簡易程序的規定。此時,簡易庭就不能依法院事務分配將該案件移送於普通庭審理。但是由筆者所蒐集的案例觀之,實務上對請求超過50萬元的管理費,大都適用普通訴訟程序,由法院民事庭而非簡易庭審理。
對於住戶1人或數人有欠繳管理費者,管理委員會可以一併將之列為被告請求給付,也可以分別起訴請求。如果是前者,在訴訟上稱為主觀訴之合併(按係訴訟主體的被告有數人之故),因為法院是在同一訴訟程序中審理,不能分別為判決,就個別住戶欠繳的管理費金額雖未達10萬元,但是加總如已超過,由於管理委員會所應繳納的裁判費是依據其起訴請求的利益,即訴訟標的金額或價額加以核算,因此仍應適用簡易程序審理。


對於住戶可能欠繳的管理費,可以「將來給付之訴」訴追
民事訴訟法第246條規定,請求將來給付之訴,以有預為請求之必要者為限,得提起之。也就是說,債權人對於債務人有債權存在,而請求履行的期限尚未屆至,債務人有預先表示不履行,或是已屆履行期限的債務有不履行的情形,則將來對該債務仍有不履行之虞,依上述法條規定,准許債權人於履行期未到期前,預先訴訟取得給付判決,等到履行期到期後,以該判決聲請強制執行,以實現權利。管理費是因有區分所有權或是為住戶的事實所生繼續性給付的債務,對於住戶已有欠繳管理費情事發生者,則難期待其繼續繳納,管理委員會確有對該住戶未來每月到期的管理費提起將來給付之訴的必要。於訴訟中言詞辯論終結前,對於已經到期的債務可以變更為現在給付之訴,如此一來,法院應為現在給付的判決。  

本文摘自 『 好管用社區訴訟實務 』一書  
作者 『 謝心味 』





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如果社區沒有採用社區財務管理軟體無法直接列印郵局存證信函,可到郵局購買,依格式輸寫,在寄件人處填入管理委員會名稱、詳細地址及代表人並由管理委員會及代表人核印後既可至郵局辦理,若有疏失郵局會要求更正。


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參考資料: 如何撰寫郵局存證信函催繳社區管理費?
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